物联网 智能化助力物业企业转型升级-2018年半年度物业研讨会完美收官

国务院在2018政府工作报告中提出：“发展壮大新动能。做大做强新兴产业集群，实施大数据发展行动，加强新一代人工智能研发应用，在医疗、养老、教育、文化、体育等多领域推进‘互联网+’。发展智能产业，拓展智能生活。运用新技术、新业态、新模式，大力改造提升传统产业。人工智能已经逐步上升到国家战略层面。物业作为传统产业，人工智能的到来到底将给其带来怎样的变革，物业企业该如何实现突破升级，这是我们目前要给予重点研究的课题。

为了增强物业企业之间的沟通和交流，中国指数研究院上海分院联合安捷（上海）公共设施服务有限公司举办主题为“AI及大数据时代下，物业企业如何突破升级？”的物业研讨会。邀请优秀物业服务企业高层、行业专家等专业人士，从技术层面、行业特点、政策导向等方面解读当前AI技术在物业行业的应用现状，探索物业服务企业未来发展的新方向。

8月9日下午，会议在上海徐汇和颐酒店顺利召开，行业大咖齐聚一堂。参会优秀企业包括：保利物业、保利酒店物业、财信物业、正荣物业、高地物业、海鸿福船物业、海亮物业、金晨物业、景瑞物业、九龙仓物业、农工商旺都物业、丰诚物业、明华物业、企福物业、上实服务、同进物业、现代建筑设计集团物业、银湾物业、中梁物业、申勤物业、世邦泰和、世茂物业、益镇物业、银禧-新鑫物业、永绿置业、永升物业、中南服务、中信泰富物业等众多企业高管。首先，中国指数研究院上海分院副总经理张志杰先生作为东道主发表致辞，欢迎各位与会嘉宾，并发表题为“2018中国物业行业现状分析及趋势展望”的主题演讲。

中国指数研究院上海分院副总经理张志杰从行业规模、资本运作、物业+互联网三个角度对2017年物业行业发展状况进行总结。他指出，十年前物业百强到现在还是百强的只有25家，五年前物业百强到现在还在百强里面只有45家，行业集中度不断加剧，马太效应愈演愈烈，扩大规模是物业企业发展的重要基石；未来物业上市企业将会越来越多，而对于新三板上市企业来说，从新三板转板到香港是一个重要趋势；物业服务+互联网，要理性看待，它可以让物业企业更好地成长，给客户提供更标准化、更方便、更舒适化的服务，目前来说行业关注更多的是多种经营，包括多种经营服务和资产管理方面的服务。

规模方面，2017年百强企业在管项目均值178个，比2016年增加12个，在管面积3164万平方米。市场份额占比达到32.42%，同比增长16.1%，市场份额持续走高。2017年，百强企业规模扩张重心转向区域深耕，进入城市数量均值保持28个不变的基础上，单个城市项目数量和管理面积均值都有所增加，分别达到6.35个、17.79万平方米。2017年，百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、珠三角及成渝三个城市群，分布比例较高，分别为20.14%、12.77%及11.52%。其中，珠三角、成渝及京津冀三个城市群深耕成效显著；长三角、长江中游两个城市群仍具备广阔发展潜力。

2017年，百强企业基础物业服务收入均值达6.07亿元，同比增长16.89%，占比高达81.80%，是收入构成的基石；基础物业服务净利润均值达3343.87万元，占比为58.32%。多种经营成为企业盈利的关键增长点。2017年，多种经营收入均值1.35亿元，同比增长24.46%，业绩贡献度为18.20%，多种经营净利润均值占比却达41.68%，持续释放更多盈利潜力。

2017年，百强企业人员素质不断优化，本科及大专学历占比提升2个百分点，同时，人均绩效不断提升，人均产值13.99万元，同比增长15.51%，人均在管面积5912.97平方米，同比增长12.49%；百强企业经营成本均值为56507.08万元，同比增长14.26个百分点；从成本构成来看，人员费用占比55.84%，同比增加2.41个百分点，是所有营业成本中最大的支出。

资本方面，2018年6月，碧桂园登陆香港主板，截至目前共有8家物业服务企业成功赴港上市。根据2018年8月收盘数据，绿城服务和雅生活服务市值分别达202亿港元和184亿港元。2018年4月21日，全国中小企业股份转让系统与香港交易所在北京签署了合作谅解备忘录。根据备忘录，双方欢迎对方符合条件的挂牌/上市公司在本市场挂牌/上市的申请。全国股转公司对挂牌公司申请到香港联交所发行股票和上市不设前置审查程序及特别条件。根据《备忘录》，挂牌公司可以到境外发行股票并在香港联交所上市，无需在全国股转系统终止挂牌。这对于新三板挂牌的物业服务企业是重大利好，未来可以结合自身业务发展规划，充分利用境内外两个市场进行资本运作，实现与境外资本的对接，拓宽更多融资渠道。

对物业企业来说，以前是互联网+，现在转变为+互联网，现在物业企业应当重新审视服务的根本性，并以此为核心开展业务。社区“O2O”不能陷入与电商的红海竞争，规模化之前，动作需要谨慎。首先要明确几点，第一，物业服务+互联网的目的是为了业主成长更好、居家更好、便利更好、健康更好；第二，社区“O2O”不能让业主增加成本；第三，平台建立以后不等于就有了用户，平台强调的是用户体验，而不是单纯的卖东西；第四，在规模化之前，社区“O2O”多半是贴钱的买卖。

安捷上海公共设施服务有限公司总经理蒋宜平先生就如何运用智能化控制物业管理成本进行了全方位的阐述，蒋总表示，物业公司运维管理成本控制存在的痛点有效率瓶颈、信息孤岛、高耗低效、高运维成本四大方面。安捷针对以上设施设备管理的痛点，资助研发出综合能源管理平台，该平台可以集成多个专业功能在同一个平台进行统一管理。其中包括变电站、空调系统、消防、安防、电梯、路灯等系统。全部在一个平台上集中管理，并且可以打通系统之间的数据连接，实现联动，提升管理效能，节约成本。接着，蒋总对安捷做了简单的介绍，并指出了其四大产品类别：电力需求侧分析管理平台、通用设施综合能源管理平台、能源管理大数据分析系统、智能运维点检服务系统。最后，蒋总还向大家介绍了即将于明年上线的易维网，一个帮助企业与技术人员进行良性互动的网络平台。

浙江仁盈机器人有限公司董事陈骧先生发表了“服务机器人+物业携手打造智慧生活”的主题演讲，他说，传统物业要向社会物业方向进展，最主要的一点就是要将物业与最新通讯以及计算机技术相结合。仁盈为机器人和物业之间的连接，提供三个不同模式的解决方案。第一是在社区物业门口的泛安保模式，即在社区出入口设置专门的机器人，来进行安防服务；第二是在社区服务中心里面部署与机器人结合的系统，提供包括体检、健康服务等在内的服务模式，可以在年轻人、老人、物业之间建立良好的互动，同时使得整个物业APP能够有更好的活跃度；第三是在业主家中提供一个物业，作为统一中心信息枢纽，以及和物业联动的模式，让小机器人跟智能家居进行对接，完成对家庭各类智能家居的控制，并且能够实现跟物业之间联动。

经过短暂的休息，在张志杰副总经理的引领下，各位业内大咖对AI及大数据时代下，物业企业如何突破升级这一主题表达了各自的观点：

海牛网诸沂赟：回扣问题，价格和数量真实性，三方价格真实性是物业企业在采购过程当中会经常碰到的问题，也是困扰企业的痛点。海牛网是专门为物业服务企业提供一站式采购服务的平台，其采购价格透明化，审批流管理化，数据分析精细化。公司期待通过互联网的聚合能够不断降低采购成本，提升物业公司的综合竞争力。海牛网采购平台除了统一的商品报价外，还保证该内部供求双方透明化，买卖双方能更有效地平衡市场的需求。未来，海牛开发技术团队将通过不断对平台后台工具，平台结算体系等进行完善，为物业企业提供更加优质可靠的产品和服务。

保利物业张兆恒：物业是劳动密集型产业，人工成本相对来说是比较高的，在人工智能、大数据时代之下，走智能化道路是物业企业发展的大势趋。但不是每个公司都适合去做研发，专业的事情应该让专业的人去做，物业企业可以通过合作达到共赢。而智能机器人在物业行业的广泛应用，其接受度还需要等待整个行业的考量和认可。

高地物业俞恺：近两年来，O2O更多的被认为是一种烧钱的行为，现在业内很少有人去做这个，高地物业也不太倾向去涉足这个领域。2016年高地物业开始从微信端转型到APP端，后台有一个强大的数据中心去支撑整个APP的运作。除此之外，还会通过智能硬件做线上线下的联动，给业主带来便利性。

世邦泰和孙伟：目前公司通过上线APP智能化产品，跟业主产生更紧密的联系，从而提高用户满意度。整体来看，收入比例和多种经营收入利润率是物业企业需要重点关注的指标。从提升运作效率来看，一方面物业需要扩展与外部的连接，与更多的产业进行配合；另一方面可以通过对现有数据的分析，提出改善策略，提升维修效率，减少故障率。

格美特刘标志：2003年格美特在深圳成立，基于门禁和停车场两块开发出一个物联网平台，目前在运营阿里整个社区，2017年在腾讯海纳平台上线，与全国两千多个小区合作。通过推广和运营，格美特在整合社区里的一些资源，包括养老、医疗，银行、保险等方面，并对这些客户进行分析从而产生一些黏性。而微信是一个大的生态，这个模块本身很大，可以打造很多板块，物业公司还处在摸索尝试阶段，整个市场也在探索中前行。

益镇物业刘文洋：物业公司的优势是在线下，但在专业方面还存在一些问题，比如保洁、绿化，这些基础服务还是需要物业公司去做好。第三方物业应当把基本功做扎实。现在益镇物业也在尝试做APP，平台管理是开放的，别的平台也可以尝试着用，好的东西可以拿出来分享。开发商也在支持我们做了一个联盟。开放才能联合，资源才能够整合。公司目前在做的垃圾分类回收项目已经在上海、江苏布局实施。

中信泰富物业钟德杨：现在业主需求其实是各不相同，部分业主不需要服务，O2O也不考虑，某些设备出问题不需要通过物业解决。如果是通过技术，能够真正降低物业管理成本，这个物业公司未来的发展势必是光明的。现在人员成本太高，物业公司面临的成本压力与日俱增。

财信物业沈忠：从总的来看物业行业还处于摸索期，2014年行业迎来一波上市潮，没有上市之前很多物业企业就在做物联网，运用我们物业行业管理经验，自己研发不断迭代更新，今年上半年已经是物联网4.0，这跟真正的互联网企业4.0又不是一个概念，上市花钱确实不少，但整体能够运用到实处的不多。物业公司来做物联网是个不对称的问题，我们可以借助整个产业的力量，纯粹的互联网企业来做物联网，物业公司做一些配合的工作。

保利酒店物业诸槟：在人力成本逐年攀升的情况下，劳动密集型属性的物业行业在技术升级过程中面临的资金压力很大。物业加互联网，可以提升物业服务水平，现在的物业企业很多都有自己的APP，产品各具特色。物业APP活性和电商平台没有可比性，物业能做好APP是锦上添花。另外，采购平台也是一个值得关注的点，物业企业采购市场是相当庞大的，这个平台潜力是非常大的，因为既降低了采购成本，又方便配送，减少库存，还能杜绝采购当中出现种种问题，比如回扣、假货等等，未来值得大家一起把它做起来。

景瑞物业张岚：面对物业管理成本的上升，公司在做成本的优化，首当其冲是人的环节，提高人的效率。而如何能够降低成本，运用平台资源把这些项目管理好，是我们最近主要研究的内容。其实线下更多的是围绕客户需求，最近公司尝试在小区推行电子门锁，马桶盖，这大大超出我们的预期，配套过程当中抓住了客户需求点，还是能够做一些服务的延伸。未来还是要把现有客户真正的需求挖掘出来。如果机器人真正能够取代人，去完成一些服务工作，其实物业公司还是很愿意去尝试。我们也期待机器人能够越来越成熟，物业公司真的能够把它运作起来。